「应该的。陈生现在是港岛商界的后起之秀，我们华润很想多和你这样的青年才俊交流学习。」

张建华笑着引路，「楼上会议室聊。」

会议室里已经泡好了茶。

寒暄几句后，张建华切入正题：「陈生，上次国伟回来，转达了你对天水围开发的一些看法，很有见地。

不瞒你说，这个项目现在确实是我们的一块心病。

投入巨大，推进缓慢，集团内部压力也很大。

今天请你来，就是想更深入地听听你的想法。

特别是你对港岛未来地产走势的判断，以及对我们这个项目有什麽具体建议。」

张建华满脸笑容，态度非常诚恳。

陈秉文知道这是关键时刻，必须拿出真材实料。

他沉吟片刻，组织了一下语言，开口说道：「张总，李经理，那我就直说了。

我认为，看待天水围，不能只把它当成一个地产项目。」

「哦？那应该当成什麽？」张建华感兴趣地问。

「国家战略。」陈秉文沉声吐出四个字，「这是中资在港第一个，也可能是九七前唯一一个能成片开发的大型新市镇。

它的政治象徵意义，远大于商业收益。

上面看重的，不是华润靠它赚了多少钱，而是能不能在港英政府眼皮底下，证明华润有能力规划丶建设丶管理一个现代化的城市社区。

这是给九七后看的样板间。

如果做不好，或者拖得太久，外界会怎麽看？

会说中资企业空有资金，没有执行力。

这会直接影响未来所有中资企业在港的发展空间和信誉。」

张建华和李国伟相互看了一眼，表情都严肃起来。

这个高度，他们内部讨论过，但没陈秉文说得这麽直白和尖锐。

陈秉文正要接着说下去，张建华突然挥手打断他的话，然后说道：「陈生，请稍等一下。

你的观点非常重要，我让公司的管理层都来听一听，学习学习！」

说完，他立刻对李国伟吩咐：「国伟，马上通知在港的各部门负责人，立刻到一号会议室开会！」

李国伟愣了一下，随即立刻应声出去打电话。

不一会，呼呼啦啦，十几位华润的管理层陆续赶到。

张建华又郑重的将陈秉文介绍了一遍，这才请陈秉文重新开始。

陈秉文清了清嗓子，面对满屋子华润的中高层，继续说道：「刚才说到，天水围是战略项目。

既然是战略，就不能用普通生意的眼光来看待。

当前最大的问题，是摊子铺得太大，想一口吃成胖子，结果消化不良。」

他拿起一支笔，走到会议室的白板前，画了一个大圈，又在里面画了几个小圈。

「我的建议是，整体规划，分步实施，滚动开发。」

「第一步，战略收缩，聚焦核心。」他在大圈里圈出一个小块，「把所有资源集中起来，优先打造一个『样板示范区』。

就选最先启动丶位置最好的一两个片区，集中所有人力丶物力丶财力，高标准丶高质量地把核心区的基础设施彻底做完善。

道路丶水电丶通讯丶学校丶医疗站丶社区中心丶还有一个像样的小型商业广场。

目的就是让市民和投资者能亲眼看到一个实实在在的丶生活便利丶品质有保障的新区雏形，这样才能快速建立市场信心。」

台下有人点头，有人沉思。

「第二步，以点带面，滚动发展。」

陈秉文继续说道，「利用核心示范区成功运营后产生的示范效应丶人气和稳定的现金流，再将这些收益投入到下一个相邻片区的开发中。

就像滚雪球一样，成熟一片，开发一片，出售一片，回收资金再投入新开发。

这样每一步的投资规模相对可控，资金压力小，风险也低，每一步都走得扎实稳健。」

「陈生，」一位负责工程的经理提问，「这样一来，整体开发周期会不会拉得很长？」

「慢就是快。」陈秉文回答，「现在贪快，资金炼紧张，项目停滞，反而是最慢的。

用滚动开发，虽然看上去慢，但每一步都走得很稳，资金压力小，反而能持续推动，最终的总时间未必比现在这种僵持状态长。

而且，风险可控。」

港岛目前房地产价格高涨，大家都想着快点建好然后赚上一波。

却没考虑过未来会发生地产崩盘。

陈秉文心里清楚，天水围这种周期长丶投入大的项目，必须预留足够的安全边际。

「陈生，」那位工程经理追问，「您说的风险可控是指？」

「资金炼风险。」陈秉文直截了当说道，「现在全港地产都在高位运行，融资成本高，销售回款压力大。

如果遇到市场调整，高杠杆的项目最先撑不住。

滚动开发，每个阶段投入有限，即便市场短期波动，也有回旋馀地。」

(本章完)